31.05.2022

Nowa ustawa deweloperska

W związku z ostatnimi zmianami w prawie, chcielibyśmy zasygnalizować Państwu, że od 1 lipca 2022 r. zacznie obowiązywać nowa ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Wprowadzi ona następujące zmiany:

I. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Ustawa powoła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej jako: „DFG”), który będzie chronił środki wpłacane przez nabywców, w szczególności w sytuacji upadłości dewelopera bądź banku. Deweloperzy będą w związku z tym zobowiązani do odprowadzania dodatkowej składki na DFG od każdej z wpłat nabywców. Przy tym ustawa określa maksymalną wysokość składek, tj.:

  • 2% w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMR),
  • 0,2% w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMR).

Rozporządzenie określi ostateczną wysokość stawki, jednak już wstępnie zapowiedziano, że pierwsze składki wyniosłyby 1% dla OMR i 0,1% dla ZMR.

Składka będzie miała charakter bezzwrotny, czyli nawet w razie odstąpienia od umowy przez nabywcę bądź dewelopera składki te nie zostaną zwrócone. Również w sytuacji odstąpienia od umowy i zawarcia umowy z nowym nabywcą, składki już zapłacone od wpłat poprzedniego nabywcy nie będą mogły zostać zaliczone na poczet składek od wpłat nowego nabywcy. Deweloper będzie musiał ponownie odprowadzić składkę, a poprzednie nie zostaną zwrócone.

II. Umowa rezerwacyjna

W ustawie została po raz pierwszy uregulowana również umowa rezerwacyjna. Została ona zdefiniowana jako umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Od lipca zostanie wprowadzony wymóg formy pisemnej umowy pod rygorem nieważności oraz maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie będzie mogła ona przekroczyć 1% ceny lokalu albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. W związku z tym ważną częścią umowy będzie prospekt.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Z tego względu już przy sporządzaniu prospektu trzeba przemyśleć wysokość ewentualnej opłaty rezerwacyjnej.

Ustawa wskazuje również, co musi zawierać umowa rezerwacyjna:

  1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
  2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  4. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia. Zgodnie z ustawą, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

III. Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Ustawa przewiduje niezwłoczny zwrot opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, gdy:

  1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
  2. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Natomiast, zwrot w wysokości podwójnej opłaty rezerwacyjnej jest przewidziany w sytuacji, gdy:

  1. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – np. oferuje lokal do sprzedaży pomimo zawarcia umowy rezerwacyjnej;
  2. przed zawarciem umowy zobowiązującej do przeniesienia własność nieruchomości zawarto umowę rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W pozostałych przypadkach deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną. Rekomendujemy jednak dodanie w umowie również kolejnej sytuacji, w której następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej, tj. w przypadku, gdy Deweloper odmówi zawarcia Umowy Deweloperskiej, z przyczyn leżących po jego stronie, jest to w naszej ocenie racjonalne rozwiązanie zapobiegające uznaniu postanowień Umowy za abuzywne.

VI. Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Umowę zawiera się na czas określony. W przypadku ubiegania się rezerwującego o kredyt, umowa musi uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Minimalny czas, na jaki zawierane byłyby umowy to około 2 miesiące. Z przepisów ustawy o kredycie hipotecznym wynika, że bank od otrzymania wniosku o kredyt ma 21 dni na wydanie decyzji, a następnie klient 14 dni na jej przyjęcie lub odrzucenie, należy więc przyjąć, że minimalny czas na jaki byłaby zawierana umowa rezerwacyjna to od 1,5 do 2 miesięcy.

V. Prospekt

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej oraz rezerwacyjnej.

Obowiązki informacyjne dewelopera odnośnie prospektu:

  • Nieodpłatne doręczenie prospektu wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy (przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej), niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie;
  • W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach informację o zmianie doręcza się osobie zainteresowanej zawarciem umowy w takiej samej formie jak prospekt i w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej;
  • W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

Prospekt powinien zawierać, zgodnie ze wzorem wskazanym w ustawie, m.in.:

  • doświadczenie dewelopera (przykład ukończonego przedsięwzięcia),
  • cenę zakupu;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
  • termin przeniesienia prawa własności do nieruchomości na kupującego;
  • dane dotyczące nieruchomości, wraz z uszczegółowieniem zakresu prac wykończeniowych w tak zwanym stanie deweloperskim (data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cena, data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, data ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy;
  • szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem Budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich;
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.

VI. Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska zakłada różne terminy na odstąpienie od umowy deweloperskiej dla nabywcy:

  • 30 dni od zawarcia umowy, gdy:
    • umowa deweloperska nie zawiera elementów wskazanych w przepisach;
    • informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
    • deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
    • dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
    • prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;
  • 120 dni od terminu wyznaczonego w osobnym wezwaniu, jeśli deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej;
  • 60 dni od dnia jej zawarcia, w przypadku, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2

Odstąpienie od umowy deweloperskiej dla dewelopera:

  • w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  • w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania do zapłaty – w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot.

VII. Domniemanie uznania wad przez dewelopera

Podczas odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Deweloper będzie musiał w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.

Jednocześnie, w przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Ponadto wprowadzono uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie, a także nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę.

Mogą Cię zainteresować